L’année 2018 a été ponctuée de décisions importantes de la Cour de cassation dans le domaine des baux commerciaux, en particulier sur l’application de la loi du 18 juin 2014 dite « Pinel ».
D’abord, l’avis rendu par la troisième chambre civile du 9 mars 2018 (n°17-11.040), est, dans la matière l’un des événements les plus marquants de l’année : censé répondre à l’une des problématiques d’interprétation et d’application du « lissage du déplafonnement » instauré par l’article L145-34 alinéa 4 du Code de commerce et applicable au baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, ce premier avis de la Cour de cassation sur la loi Pinel a apporté un certain nombre d’éclairages aux praticiens sur le sujet. Si la Haute juridiction confirme que le « lissage » du déplafonnement en matière de loyer de renouvellement n’est pas d’ordre public (ce que son inclusion à l’article L134-34 du Code de commerce laissait suggérer), elle précise surtout qu’il n’appartient pas aux juges des loyers, mais aux parties, de pratiquer l’échelonnement prévu par le texte, l’augmentation annuelle de 10% n’étant pas modulable. La Cour de cassation énonce par ailleurs que le loyer de renouvellement est bien fixé dans ce cas à la valeur locative, ce qui n’était pas du tout évident à la lecture du texte, la rédaction de l’article L145-34 alinéa 4 se rapprochant de celle de l’alinéa 1 relatif au plafonnement. L’avis a donné lieu à de nombreuses réflexions et ne règle pas les nombreuses incertitudes qu’avait provoquées l’analyse de cette disposition phare de la loi Pinel, voire en crée de nouvelles : quelle procédure pour faire appliquer le texte si le Juge des loyers n’est pas compétent ? Quid de l’indexation ? Comment fixer le loyer de renouvellement suivant ? Autant de questions pratiques qui n’ont pas encore trouvé de réponses certaines…
Ensuite, le droit de préemption du locataire, lui aussi issu de la loi du 18 juin 2014, a fait l’objet de deux décisions importantes.
En premier lieu, un arrêt du 17 mai 2018 (17-16.113) porte sur le domaine de ce droit de préemption : la Haute Cour approuve une Cour d’appel d’avoir jugé qu’en cas de vente judiciaire d’un immeuble portant sur un ensemble immobilier comprenant pour partie des locaux commerciaux, le locataire ne pouvait se prévaloir des dispositions de l’article L145-46-1 du Code de commerce.
En second lieu, un arrêt de la troisième chambre civile du 28 juin 2018 (n°17-14.605) juge que le droit de préemption de l’article L145-46-1 du Code de commerce est d’ordre public, bien que ce texte ne figure pas dans la liste « légale » des dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux (article L145-15 du Code de commerce). Par conséquent, toute stipulation écartant le droit de préemption doit être réputée non écrite, et l’on sait que de telles clauses sont aujourd’hui monnaie courante dans les baux de centres commerciaux. La Cour de cassation, on le sait, peut déclarer certains dispositions comme étant d’ordre public alors mêmes que le législateur ne l’aurait pas indiqué. En adviendra-t-il de même des dispositions encadrant les modalités et la durée des clauses de garantie solidaire (article L145-16-1 et L145-16-2 du Code de commerce), qui ne sont pas davantage visées par l’article L145-15 du Code de commerce ?
Ces premiers retours de la Cour de cassation sur l’interprétation de la loi Pinel, quatre ans après l’adoption du texte sont les bienvenus, tandis que sur d’autres sujets impactant le statut des baux commerciaux la Haute juridiction a par ailleurs rendu plusieurs arrêts intéressants.
En dehors du statut, mais toujours en lien avec les baux commerciaux, le droit des obligations a quant à lui fait l’objet d’une riche actualité législative, avec l’adoption de la loi du 20 avril 2018 ratifiant la réforme issue de l’ordonnance de 2016.
Au cours des travaux parlementaires précédant l’adoption de cette loi de ratification, les questions d’application de la loi dans le temps ont refait surface, en réaction à la jurisprudence récente de la Cour de cassation, susceptible d’impacter le droit transitoire.
Ont par ailleurs été à nouveau abordées les questions relatives à la sanction du déséquilibre significatif dans les contrats d’adhésion, dont la notion a d’ailleurs été élargie. Ce « nouveau » déséquilibre significatif de l’article 1171 du Code civil sera-t-il susceptible d’impacter le bail commercial ? La question est d’importance, en particulier parce que l’on sait dorénavant que le locataire ne sera pas protégé par le régime du déséquilibre significatif de l’article 442-6 du Code de commerce (Civ. 3ème 15 février 2018, n°17.11-329).
Afin de répondre à toutes ces questions stratégiques, nous vous convions au 27ème rendez-vous annuel des Baux commerciaux, qui aura lieu les 5 et 6 février 2019 dans un grand hôtel au cœur de Paris. Le rendez-vous des professionnels de l’immobilier, animé par les plus grands experts des baux commerciaux afin de prendre un temps d’avance, de pouvoir se retrouver entre pairs et de déjouer tous les pièges de la matière.
Aymeric Antoniutti
Avocat Associé
COLBERT AVOCATS
Maître Aymeric Antoniutti, interviendra avec les Professeurs Joël Monéger et Hugues Kenfack, ainsi que la Cour de cassation et d’autres avocats, les 5 et 6 février prochains pour pouvoir répondre à toutes vos interrogations, lors de notre grand-messe annuelle « 27ème Panorama annuel des Baux commerciaux« .
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