Réforme des baux : entretien avec Joël Monéger

OLYMPUS DIGITAL CAMERAJoël Monéger
Professeur à l’Université
Directeur Honoraire à l’Institut Droit Dauphine
Paris DAUPHINE
Intervenant lors du 23ème RDV annuel des Baux commerciaux les 3 et 4 février 2015 à Paris

Johanne Coutier, Rédaction Analyses Experts : quelle a été votre réaction lorsque vous avez suivi les débats au parlement jusqu’à la publication de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite « loi Pinel » ?

Joël Monéger : en suivant les discussions de près, d’abord avec un contact direct avec un membre de la commission des lois à l’Assemblée nationale, ensuite, lors d’une audition par la commission des affaires économiques du Sénat, enfin à la lecture des débats et des textes, ma réaction a été la consternation. L’impréparation du texte au ministère, l’autisme dominant à l’Assemblée, la médiocrité des débats, tant sur l’analyse économique que sur l’usage de la langue, une écriture de la loi qui, de ci de là, frisait le galimatias. Le sérieux des débats au Sénat qui avait proposé quelques réécritures pertinentes a été anéanti en commission mixte paritaire par les députés. Au total, un texte, qui même s’il compte quelques bonnes dispositions, reste imprécis, confus, difficile à interpréter. Le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif à la répartition des charges et du coût des travaux est malheureusement de la même eau.

Johanne Coutier, Rédaction Analyse Experts : pouvez-vous donner un exemple de cette écriture ?

Joël Monéger : j’irai jusqu’à en évoquer deux. Les mesures phares. D’abord, la sanction de la nullité pour violation de l’ordre public locatif aux articles L. 145-15 et L. 145-16 du code commerce. Ensuite, le « plafonnement du déplafonnement ».
S’agissant de la sanction, la loi substitue celle du « réputé non-écrit » à la nullité. Voilà une mesure qu’il faut saluer car elle participe à l’éradication de l’illicite dans les baux. Avec la nullité, sauf si les parties sont entourés des conseils avisés des rédacteurs, la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce qui s’applique à toutes les actions fondées sur le statut, conduisait à rendre impossible la contestation de l’illicite. Mais, le législateur n’a pas touché à cet article. D’où le débat qui commence sur la prescription du non-écrit.
S’agissant du « plafonnement du déplafonnement », force est d’admettre qu’il y a une atteinte grave au droit de propriété et à la liberté contractuelle. D’une part, l’amputation du légitime droit au paiement du loyer à la valeur fixée par le juge, souvent après un ou deux baux sans variation du loyer de référence est disproportionnée par rapport à l’objectif du législateur d’aider les commerçants de « proximité » en période de crise ; d’autre part, le bail se renouvelant aux clauses et conditions du bail échu, il est impossible de stipuler une autre forme de fixation du loyer qui permettrait d’échapper à la règle, sauf pour les baux neufs.