Quels impacts de la loi Macron et de la réforme du droit des contrats sur les baux commerciaux ?

frederic planckeelFrédéric Planckeel
Avocat Associé
DOXA
Intervenant lors du 24ème RDV annuel des baux commerciaux qui aura lieu les 2 et 3 février 2016 à Paris.

Johanne Coutier, Rédaction Analyse Experts : quel va être l’impact de la loi Macron sur les baux commerciaux ?

Frédéric Planckeel : La loi du 6 août 2015, dite loi Macron, revient sur la forme des notifications imposées par le statut des baux commerciaux. Son objectif premier était de généraliser la faculté de procéder par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception, déjà introduite par la loi Pinel du 18 juin 2014 à propos du congé. Ainsi, de nombreux textes ont été modifiés en conséquence et offrent un choix entre la lettre recommandée et l’acte d’huissier. C’est notamment le cas pour la demande de renouvellement, la demande de déspécialisation ou encore l’exercice du droit de repentir du bailleur.
Toutefois, la loi Macron marque dans le même temps un reflux partiel du domaine de la lettre recommandée, que le bailleur ne peut plus utiliser pour notifier un congé ou un refus de renouvellement. Le législateur a entendu à cet égard les critiques de la doctrine et de la pratique, qui soulignaient à juste titre le manque de fiabilité du recours à la lettre recommandée. On pouvait craindre par exemple que le locataire perde son droit à indemnité d’éviction parce qu’il n’aurait pas retiré à temps le congé avec refus de renouvellement, ou parce qu’un tiers aurait signé à sa place l’accusé de réception. Malheureusement, la modification des textes risque de créer de nouvelles difficultés. Si l’article L. 145-4 du Code de commerce maintient au profit du locataire la faculté de notifier son congé triennal par lettre recommandée, le congé donné en fin de bail demeure soumis aux dispositions générales de l’article L. 145-9, qui impose de nouveau l’acte d’huissier…. Raison de plus pour privilégier cette forme, plus onéreuse mais tellement plus sûre ! L’impact de la loi Macron risque ainsi d’être très faible en pratique.

Johanne Coutier, Rédaction Analyse Experts : Comment mesurer les conséquences de la prochaine ordonnance réformant le droit des contrats ?

Frédéric Planckeel : La loi du 16 février 2015 a autorisé le Gouvernement à réformer par voie d’ordonnance le droit des contrats, le droit des obligations et le droit de la preuve. La Chancellerie a rapidement publié un projet alternant codification des acquis jurisprudentiels et introduction de règles plus innovantes, généralement dans un souci de rééquilibrage des contrats. Ce projet a en conséquence suscité l’inquiétude au sein d’une partie de la doctrine et des milieux économiques attachés à la sécurité juridique des contrats. Nul ne sait en définitive dans quelle mesure ce texte sera modifié. Est notamment au centre des critiques le nouvel article 1169 du Code civil, qui permet au juge de supprimer les clauses créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, autrement dit les clauses abusives. Un tel texte pourrait permettre aux locataires de remettre en cause bon nombre de clauses notamment dans les baux de centres commerciaux (sanctions excessives, clauses d’actionnariat, clauses transférant toutes les charges, etc.) et conduirait ainsi à un rééquilibrage inédit des baux commerciaux, auquel la loi Pinel n’est pas vraiment parvenu.
Par ailleurs, le projet d’ordonnance ne répond pas en l’état à une question essentielle qui intéresse tout particulièrement le bail commercial : dans quelle mesure ce nouveau droit commun s’appliquera-t-il aux baux commerciaux, qui demeurent soumis à un statut spécial assez largement impératif ? On sait en effet que les lois spéciales dérogent aux lois générales, mais est-ce encore vrai lorsque ces dernières sont édictées postérieurement ? La question se posera par exemple pour le nouvel article 1196 du Code civil, qui permet au juge de résilier le contrat à la demande d’une partie pour qui l’exécution du contrat est devenue excessivement onéreuse par suite d’un changement de circonstances imprévisible. Dans un contrat de longue durée comme le bail commercial, cette atténuation du principe d’intangibilité des contrats présente un grand intérêt. Mais le bailleur, qui aurait par exemple subi le plafonnement du loyer lors des renouvellements successifs, pourra-t-il se fonder sur ce texte pour obtenir la résiliation du bail, ce qui lui permettrait d’une certaine manière de remettre en cause la propriété commerciale ? De même, le bailleur pourra-t-il bénéficier de la faculté de résiliation unilatérale accordée par le nouvel article 1226 du Code civil en cas de manquement grave du preneur à ses obligations, quand on sait que la mise en œuvre de la clause résolutoire est étroitement encadrée par l’article L. 145-41 du Code de commerce ?
Par-delà les inévitables questions que suscite une réforme d’une telle ampleur, ces exemples, qui ne sont pas exhaustifs, illustrent en tout cas l’impact qu’aura cette réforme sur le bail commercial, dans lequel la place du contrat demeure majeure.