Baux commerciaux : les conséquences de la réforme du droit des contrats

aymeric-antoniuttiAymeric Antoniutti
Avocat Associé
COLBERT AVOCATS

Intervenant lors de la conférence Baux Commerciaux à Paris les 1er et 2 février 2017  

 

Quels sont les impacts de la réforme du droit des contrats sur la gestion des baux commerciaux ?

La place que revêt depuis le 1er octobre 2016 le nouveau droit commun des obligations dans la pratique des baux commerciaux ne doit assurément pas être négligée. Aux côtés des nouvelles problématiques de conclusion du bail, de son exécution (par la prise en compte de l’imprévision de l’article 1195, notamment) ou encore de  sa cession, l’exemple de l’article 1171 du Code civil, relatif au « déséquilibre significatif », permet de mesurer l’impact de certaines innovations de la réforme sur la négociation et la formation des baux, en particulier dans les centres commerciaux.

Ce nouvel article dispose : « Dans un contrat d’adhésion, toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. L’appréciation de ce déséquilibre ne porte pas sur l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation ». Il introduit, dans le droit commun des contrats, la sanction contre les clauses abusives, initialement réservée au droit de la consommation (Art. L132-1 C. Conso) et étendue ensuite au droit économique (Art. L442-6 C.Com)

Dans sa version d’origine, ce texte, mesure phare du projet, avait fait couler beaucoup d’encre et mobilisé les professionnels qui y voyaient, sans doute à juste titre, un risque d’insécurité juridique (les seules exceptions concernant le prix et l’objet « principal » du contrat).

L’ordonnance du 10 février 2016 restreint finalement le champ d’application du texte  aux seuls contrats « d’adhésion » qui bénéficient désormais par la même occasion  d’une nouvelle définition dans l’article 1110 al.2 du Code civil : « Le contrat d’adhésion est celui dont les conditions générales, soustraites à la négociation,  sont déterminées à l’avance par l’une des parties ». Cette restriction assortie d’une définition peu lisible, ne manque pas de générer une ambiguïté malvenue, fruit de l’opposition entre interventionnisme du juge dans l’équilibre contractuel et conservation de la liberté des parties, fondement de notre droit commun des contrats.

Conditions générales de vente & clauses

Les rédacteurs de l’ordonnance ont sans doute pensé aux conditions générales de vente et à certains contrats de distribution qui étaient pourtant déjà régis par des droit spéciaux,  mais probablement pas aux baux commerciaux qui contiennent pourtant également des clauses que les preneurs se plaignent souvent de n’avoir pu négocier  : clause d’indexation en faveur du seul bailleur (qui fait elle aussi l’objet d’une actualité nourrie), clause de modification de la chose louée, clause d’augmentation du loyer en cas de cession de fonds, clause octroyant un droit de préemption au bailleur sur le fonds en cas de modification de l’actionnariat du preneur, etc.  Les exemples sont légion, en particulier dans les conditions générales, de plus en plus riches, des baux de centres commerciaux

Le bail commercial peut-il alors être considéré comme un contrat d’adhésion ? La question est déjà nécessairement abordée pour les baux de centres commerciaux, et elle le sera sans doute aussi pour d’autres baux pré-rédigés dont le preneur n’a d’autre clause à négocier que la clause de loyer, en particulier depuis que la liberté dans la refacturation des charges n’est plus absolue. Cependant, la partie qui subit le « déséquilibre » n’est pas toujours le bailleur : il est tout aussi possible de se poser la question de l’application des clauses abusives  du bail-type « preneur » rédigé en l’unique faveur de ce dernier et au détriment des intérêts du locataire, notamment dans le cadre de programmes d’investissement et de défiscalisation à destination des particuliers (type « résidence de tourisme »), et pour lesquels aucune clause n’est négociée.

A supposer, d’ailleurs, que le bail ne soit pas un contrat d’adhésion, la partie lésée ne pourrait-elle pas utiliser les nouvelles dispositions de l’article 1104 imposant dorénavant que le contrat soit formé de bonne foi ?

La réforme ayant pris effet le 1er octobre 2016, à l’exception de quelques autres dispositions d’application immédiate, celle-ci concerne-t-elle les baux purement et simplement renouvelés par l’effet du statut alors même qu’aucune négociation ne serait intervenue depuis ?  Et quid des avenants postérieurs à l’entrée en vigueur de la réforme mais modifiant des baux antérieurs ?

Telles sont quelques-unes des questions posées par la réforme, qui alimenteront sans doute de nouveaux litiges dans la pratique des baux commerciaux.

Pour aller plus loin, retrouvez Aymeric Antoniutti et tous nos intervenants lors de deux journées exceptionnelles consacrées aux Baux commerciaux les 1er et 2 février 2017 à Paris !

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