Réforme Pinel : maîtrisez les changements majeurs en matière de baux commerciaux

dominique cohen-trumerDominique Cohen-Trumer
Avocat Associé
CABINET COHEN-TRUMER
Intervenante lors de la conférence EFE « Réforme des baux commerciaux : comment appliquer la loi Pinel ? »  le 19 juin 2014 à Paris

Rédaction Analyses Experts : Pouvez-vous nous expliquer quels sont les nouveaux mécanismes de lissage des déplafonnements ?

Maître Dominique Cohen-Trumer :
La loi Pinel, qui devrait être promulguée d’ici le mois de juin est relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises.
Elle modifie sensiblement l’urbanisme commercial, mais elle bouleverse aussi le cadre des relations contractuelles entre un bailleur et un locataire commercial dans le cadre du bail commercial, et ce essentiellement sur deux points, le loyer et les charges.

L’article 4 de la nouvelle loi, applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er jour du 3ème mois suivant la promulgation de la loi, modifie les dispositions de l’article L.145-34 du Code de Commerce, lequel prévoyait le plafonnement du loyer dans certaines hypothèses.

Il est ajouté un alinéa à cet article précisant qu’en cas de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, « la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

Ce qui signifie que si le loyer à la fin du bail était de 300 € et qu’il est fixé à la valeur locative, par exemple à 1 000 €, le bailleur ne pourra pas percevoir 1 000 € de loyer. La première année il percevra 310 €, l’année suivante 10 % de plus de 310 €, etc.

Cette disposition a ainsi vocation à s’appliquer à tout loyer fixé à la valeur locative, que le bail ait une durée supérieure ou égale à 9 ans. Elle suscite déjà de très nombreuses questions et notamment celle de savoir comment s’appliquera l’indexation contractuelle sur un tel loyer évoluant par paliers successifs.

Les dispositions de l’article L.145-34 n’étant pas d’ordre public il sera néanmoins possible d’y déroger dans le contrat. La même limitation d’augmentation à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente s’applique aux dispositions de l’article L.145-38 et aux dispositions de l’article L.145-39 du Code de Commerce afférents à la révision du loyer en cours de bail.

S’agissant de dispositions relatives à la révision du loyer, elles sont par contre d’ordre public.

La jurisprudence devra répondre à toutes les questions qui se posent  et notamment déterminer quel loyer il faut prendre en compte comme loyer d’origine pour apprécier la variation de plus de 25 %, dans le cadre des dispositions de l’article L.145-39 du Code de Commerce.

Les débats doctrinaux ne vont certainement pas manquer.

Rédaction Analyses Experts : Quelles nouvelles obligations d’information en matière de répartition des charges, taxes et travaux ?

Maître Dominique Cohen-Trumer : L’article 5 de la loi, applicable dans les mêmes termes que l’article 4, ajoute un article L.145-40-2 au Code de Commerce  en ce qui concerne les charges.
Cet article sera d’ordre public.

Il prévoit que tout bail devra comporter dès sa signature la liste des catégories de charges, impôts, taxes et redevances avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ou entre les différents locataires d’un ensemble immobilier.

Il est prévu que la répartition entre les différents locataires d’un ensemble immobilier en comportant plusieurs est faite en fonction de la surface exploitée et que le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire doit correspondre strictement au local occupé par chaque locataire « et à la quote part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. »
Le bailleur doit alors informer les locataires en cours de bail de tout élément susceptible de modifier cette répartition entre les locataires.

Il est prévu qu’un décret en Conseil d’Etat, fixera les modalités d’application de cet article et précisera les charges, les impôts, taxes et redevances qui ne peuvent pas être imputés au locataire.

L’essentiel se trouvera donc dans ce décret.

La loi prévoit par ailleurs que chaque année le bailleur adresse à son locataire un état récapitulatif des charges, impôts, taxes et redevances, dans les six mois de la clôture de chaque exercice.
Il ne sera pas simple pour les propriétaires et pour les syndics de se plier à cet exercice dans un délai aussi court.

La loi prévoit en outre que lors de la signature du bail, puis ensuite tous les trois ans, le bailleur doit fournir au preneur d’une part un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes avec un budget prévisionnel et d’autre part un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes avec leur coût.

Là encore l’exercice ne sera pas simple pour un bailleur propriétaire d’une boutique en pied d’immeuble.

Même s’il est souhaitable bien évidemment que la refacturation des charges soit transparente, les bailleurs individuels, propriétaires de locaux en pied d’immeuble, auront beaucoup de mal à obtenir de leur syndic de copropriété tous les éléments exigés par la loi.

Ils seront sans doute les premiers pénalisés par ces dispositions légales.