Projet de loi Pinel : quelles conséquences ?

Charels-Edouard BraultCharles-Edouard BRAULT, Avocat au Barreau de Paris
Cabinet Brault & Associés
Spécialiste en baux commerciaux
Intervenant EFE à la 22e Conférence annuelle des « Baux commerciaux« , les 6 et 7 février 2014 à Paris.

Rédaction Analyses Experts : Les mesures proposées par le projet de loi Pinel sont-elles bien inspirées ?

Charles-Edouard Brault : Ce projet impacte le régime des baux commerciaux sur de nombreux points, et part d’une bonne intention visant notamment à améliorer la situation locative des entreprises. À l’origine, seul l’artisanat, le commerce et les petites entreprises étaient concernées par le plan d’action du ministre, mais les mesures proposées n’impacteront pas seulement les commerces de proximité mais tous les baux relevant du statut.

Ce projet de loi poursuit des objectifs louables visant donc à protéger les locataires, mais un certain nombre des mesures suscitent de légitimes interrogations et impliqueraient de sérieuses difficultés d’application.

La première mesure vise à porter la durée des baux dérogatoires à trois ans afin de les rendre plus attractifs et permettre aux jeunes entrepreneurs de lancer leur activité sans s’engager sur une trop longue période.

Il s’agit donc d’une sorte de bail à l’essai, dont les effets escomptés ne sont pas assurés en l’absence d’une durée suffisante permettant d’amortir les coûts d’installation de l’entrepreneur.

Cet allongement de la durée présentera également une difficulté pour le locataire censé être protégé, puisqu’à l’issue de cette période le bailleur pourra toujours refuser le maintien dans les lieux, sauf à imposer au locataire un bail commercial avec un loyer calibré et donc fortement majoré…

Rédaction Analyses Experts : Le projet prévoit cependant la suppression de l’ICC, dont l’évolution avait fortement impacté les loyers.

Charles-Edouard Brault : Il est vrai que cet indice avait connu une évolution importante ces dernières années, ce qui avait d’ailleurs conduit à la création de l’ILC puis de l’ILAT.

Il est donc prévu que seuls ces deux indices seront pris en compte pour le calcul des loyers plafonnés en révision triennale et en renouvellement. Mais il faudra également prévoir des modifications au code monétaire et financier, question sur laquelle le projet de loi reste taisant. En l’état, seuls les articles L 145-34 et L 145-38 seraient modifiés, de telle sorte que l’ICC pourrait être maintenu dans une clause d’indexation…

On relèvera également que l’article L 145-39 relatif aux révisions spécifiques des baux avec clause d’indexation ne serait pas modifié, de telle sorte que les loyers plafonnés s’établiraient sur l’un des deux indices imposés, tandis que le bail pourrait maintenir une indexation sur la variation de l’ICC…

L’objectif de suppression de cet indice n’est donc pas totalement atteint, et des modificatifs et amendements devront donc intervenir au cours des débats complémentaires.

Rédaction Analyses Experts : Le projet de lissage du déplafonnement du loyer va-t-il protéger les locataires ?

Charles-Edouard Brault : Il s’agit de la principale mesure proposée, qui vise à intégrer un nouvel article dans le statut des baux commerciaux sans que le mécanisme proposé n’impacte la « révision » spécifique de l’article L 145-39 puisqu’il ne s’agit pas d’un déplafonnement mais d’un réajustement du loyer à la valeur locative lorsque celui-ci a varié de plus de 25 % au cours du bail du fait de la clause d’indexation.

Le ministre propose de limiter à 10 % par an l’augmentation du loyer découlant d’un déplafonnement et ce mécanisme s’appliquerait uniquement en cas de hausse du loyer, impliquant un déséquilibre entre bailleur et preneur que rien ne permet de justifier, même en période de crise.

En réalité, ce n’est pas au niveau des principes que le lissage d’un déplafonnement pose des difficultés, mais au niveau de sa mise en œuvre et des conséquences qui en découlent.

Des dérogations à ce lissage à 10 % par an sont prévues lorsque des dispositions spécifiques sont intégrées au bail : notamment une durée supérieure à neuf ans ou une fixation contractuelle du loyer dans des conditions dérogatoires à la règle du plafonnement. Ceci conduira inéluctablement les bailleurs à imposer ce type de dispositions dans les conventions locatives, comme c’est le cas depuis de nombreuses années pour des baux de bailleurs institutionnels ou les baux de centres commerciaux.

On aboutira inéluctablement à une différence de traitement entre certains locataires qui pourront bénéficier du lissage du déplafonnement, et d’autres qui verront automatiquement leur loyer augmenté et fixé à la valeur locative, avec les conséquences qui en découlent sur la valorisation de leur droit au bail.

Un effet inverse à la protection du commerçant risque également de découler de ce mécanisme alors que les conditions d’un déplafonnement sont problématiques et peu admises par les tribunaux : certains bailleurs opteront pour l’éviction du locataire afin d’optimiser la valeur patrimoniale de leur bien, pour consentir après cette éviction une nouvelle convention locative avec des clauses ajustées permettant d’échapper à ce lissage, et le versement éventuel d’un droit d’entrée.

Sur le plan pratique, une autre difficulté doit être relevée puisque le lissage d’un déplafonnement à 10 % par an ne va pas permettre, dans un certain nombre de cas, d’atteindre la valeur locative à la date d’échéance du bail ! Cette question pourra se rencontrer non seulement pour le lissage d’un loyer déplafonné en révision triennale, mais également pour celui concernant un loyer déplafonné en renouvellement, les deux pouvant être cumulés avec les difficultés d’application qui en découlent…

Le seuil de 10 % est donc inadéquat et problématique, et le mécanisme proposé devrait prévoir des paliers d’augmentation bien supérieurs et une date à partir de laquelle la valeur locative sera définitivement applicable.

Enfin, d’autres difficultés d’application se poseront nécessairement dans le cadre de l’application d’une clause d’indexation.

Il sera donc souhaitable qu’à l’occasion des débats parlementaires des modifications soient apportées à ce projet de loi.

Rédaction Analyses Experts : Si le projet instaure un certain déséquilibre entre bailleur et preneur, les autres mesures permettront-elles d’instaurer un nouvel équilibre et de simplifier la lecture des baux ?

Charles-Edouard Brault : Il est vrai que l’obligation d’établir un état des lieux au moment de la prise de possession et de la restitution des locaux va instituer un rééquilibrage dans les relations contractuelles, et permettra de faciliter la résolution des conflits et de mettre fin à la surprise de certains locataires qui découvrent en fin de bail la présomption de l’article 1731 du code civil.

S’agissant des charges, le projet de loi est particulièrement innovant et prévoit un inventaire avec un état récapitulatif annuel qui aura le mérite de simplifier la lecture du contrat et d’éviter l’opacité de certains calculs de répartition conduisant à des contestations et à des conflits en cours de bail.

Mais c’est surtout le projet d’un nouvel article intégré au code de commerce et prévoyant qu’un décret en Conseil d’État fixera notamment les charges qui, « en raison de leur nature », ne peuvent être imputées aux locataires, qu’un réel rééquilibrage des relations contractuelles pourra intervenir.

Le bail triple net aurait donc vocation à disparaître puisqu’il est probable que les honoraires de gestion, la taxe foncière et les charges relevant de l’article 606 du code civil ne pourraient plus être répercutées sur le locataire…

D’autres mesures sont prévues, notamment un droit de préférence du preneur en cas de vente des murs des lieux loués, mais ce projet de loi qui poursuit des objectifs parfaitement louables de protection des locataires risque néanmoins d’entraîner de nouveaux contentieux… Il ne fait nul doute qu’à l’occasion des débats parlementaires des modifications et amendements devront être apportés au projet de loi, notamment sur la principale mesure concernant l’encadrement du déplafonnement et le lissage du loyer.