L’évolution conventionnelle du loyer à l’épreuve du statut des baux commerciaux

frederic planckeelFrédéric PLANCKEEL
Maître de Conférences à l’Université de Lille 2
Avocat Associé DOXA
Intervenant EFE à la 22e Conférence annuelle des « Baux commerciaux« , les 6 et 7 février 2014 à Paris.

Dans un contrat de longue durée comme le bail commercial, il est naturel que les parties cherchent à adapter l’évolution du loyer à leurs propres besoins. Mais le statut des baux commerciaux encadre étroitement l’évolution du loyer, tant en cours de bail que dans le cadre du renouvellement. Comment la jurisprudence concilie-t-elle les modes conventionnels d’évolution du loyer avec ces textes, et plus particulièrement avec les dispositions d’ordre public relatives à la révision ? Force est de constater que la réponse n’est pas unique et dépend de la nature de l’aménagement du loyer.

Le statut des baux commerciaux n’envisage lui-même que la clause d’échelle mobile, pour mieux en encadrer les excès éventuels. Si le loyer varie de plus d’un quart par le jeu d’une telle clause d’indexation, l’article L. 145-39 du Code de commerce ouvre aux deux parties le droit de faire réviser le loyer à la valeur locative. Mais cette clause d’indexation, dont le propre est de maintenir la valeur du loyer grâce à son indexation sur un indice de référence, peut-elle faire elle-même l’objet d’un aménagement ? L’année 2013 a été marquée par trois arrêts des cours d’appel d’Aix-en-Provence et de Paris qui témoignent de l’embarras des magsitrats au sujet de la clause d’indexation ne jouant qu’à la hausse. Ainsi, après avoir estimé le 3 avril 2013 qu’une telle clause peut être corrigée par la révision de l’article L. 145-39, la cour d’appel de Paris a remis en cause sa validité dès le 12 juin 2013, en se fondant cette fois sur l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier.

Le loyer-recette, qui consiste à faire varier le loyer en fonction du chiffre d’affaires du preneur, est étranger aux dispositions statutaires relatives au loyer, qui postulent que son montant est fixe. Au terme d’une jurisprudence particulièrement libérale, la Cour de cassation a fait ici prévaloir le contrat sur le statut en écartant purement et simplement l’application de l’ensemble des textes relatifs au loyer. Un arrêt du 5 mars 2013 vient de réaffirmer ce pricipe dans une affaire où le preneur rapportait pourtant la preuve que c’est cette exclusion du statut qui constituait le motif de stipulation du loyer-recette. La pratique a jugé excessive cette éviction du statut, et cherche à le réintroduire en stipulant que le loyer minimum garanti, qui assortit souvent le loyer-recette, pourra être fixé par le juge à la valeur locative lors du renouvellement du bail. Mais le statut est-il lui-même apte à s’appliquer à une seule des deux composantes du loyer ?

Les problèmes les plus délicats sont suscités par le bail à paliers, qui consiste à stipuler plusieurs loyers entrant successivement en vigueur en cours de bail. Malgré la difficulté de le concilier avec le mécanisme de la révision, la Cour de cassation maintient un tel loyer dans le statut tout en admettant sa licéité. Dans un arrêt du 6 mars 2013, elle a fait une spectaculaire application du principe du plafonnement en jugeant qu’il doit être appliqué au palier initial, peu important le montant du dernier palier en vigueur lors de l’expiration du bail. Les parties sont ainsi invitées, si elles veulent éviter une telle surprise, à prévoir elles-mêmes les modalités de fixation du loyer de renouvellement, qui relèvent traditionnellement de la liberté contractuelle. A moins que la Cour de cassation réserve une réponse encore différente à un aménagement voisin, plus prisé des bailleurs, consistant à aménager la progressivité du loyer sous forme de franchises partielles préservant l’unité du loyer.