Baux commerciaux : quel nouveau cadre pour les clauses usuelles ?

Pierre MousseronPierre Mousseron
Agrégé des Universités
Professeur à la Faculté de Droit de Montpellier
Intervenant lors de la Conférence annuelle d’actualité du Droit des contrats qui aura lieu le 2 avril 2015 à Paris

Rédaction Analyses Experts : quelles clauses usuelles trouve-t-on dans les baux commerciaux ?

Pierre Mousseron : Une première stipulation usuelle est la clause d’indexation des loyers. On sait que celle-ci présente des particularités en matière de baux qui conduisent à lui donner le nom de clause d’échelle mobile. Ainsi, l’article L.145-39 du code de commerce permet d’obtenir une révision judiciaire chaque fois que, « par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire … ».

Une seconde clause usuelle concerne la prise en charge des impôts par le preneur. La cour de cassation a d’ailleurs admis l’existence en la matière d’un usage selon lequel la taxe foncière est usuellement à la charge du preneur dans le secteur de la grande distribution alimentaire (Cass. civ. 3ème, 26 mars 2013, n°11-24311, JCP éd. E, 2013, 1344).
Rédaction Analyses Experts : les réformes législatives modifient-elles le régime de ces usages ?

Pierre Mousseron : la loi dite PINEL n°2014-626 du 18 juin 2014 et son décret d’application n°2014-1317 du 3 novembre 2014 affectent aussi ces clauses usuelles.

La loi PINEL plafonne ainsi les effets de la révision judiciaire afférente à la mise en œuvre d’une clause d’indexation à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente (Article L. 145-39 dernier alinéa). Pour sa part, le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 pourrait affecter la prise en charge de la taxe foncière par le locataire en vertu du seul usage. Ce texte crée un nouvel article R.145-35 dans le code de commerce aux termes duquel : « …peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ». Le nouveau texte accrédite l’exigence d’une manifestation de volonté spécifique pour faire peser la taxe foncière sur le preneur même dans le secteur de la grande distribution alimentaire où un usage a pourtant été constaté dans ce sens.

Plus généralement, se pose la question de la portée d’une réforme législative sur les usages. On peut penser que la loi nouvelle rend caducs tous les usages constitués sous l’emprise de la loi ancienne. De façon plus convaincante à nos yeux, on peut aussi soutenir que les effets de l’usage ne sont pas tous attachés au régime légal. Ainsi, en matière de responsabilité du rédacteur d’acte, la clause d’indexation restera certainement une clause usuelle nonobstant la limitation de ses effets par la loi PINEL.

Plus généralement, observons que le projet d’ordonnance portant réforme du code civil maintient la référence aux usages pour compléter le contrat. L’article 1195 nouveau du code civil énonce ainsi toujours que le contrat oblige aux suites qui résultent des usages.

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