Dominique COHEN-TRUMER
Avocate au Barreau de Paris
CABINET COHEN-TRUMER
Intervenante EFE pour la formation « Baux commerciaux », les 5 et 6 février 2013 à Paris
La Rédaction Analyse Expert : comment renégocier le prix du bail commercial ?
Dominique COHEN-TRUMER : Lors de la signature du bail d’origine, le prix du bail est librement fixé entre le bailleur et le locataire et aucune règle ne s’impose aux parties à cet égard. Le loyer peut d’ailleurs être fixé suivant diverses modalités : loyer annuel payable par termes mensuels ou trimestriels, à terme échu ou à échoir, loyer annuel et droit d’entrée correspondant à une partie du loyer du immédiatement en début de bail, loyer binaire comportant un loyer de base et un loyer variable additionnel etc…
Par ailleurs les parties peuvent également aménager le loyer en prévoyant une franchise initiale et/ ou des allègements sur les trois premières années du bail ou encore fixer un loyer par paliers successifs.
Les parties peuvent également convenir, ce qui est le cas fréquemment, que le loyer sera indexé annuellement (le plus souvent sur l’indice INSEE du coût de la construction ou sur l’indice des loyers commerciaux ou encore sur l’ILAT).
Pendant la durée du bail, les parties conservent la liberté de modifier le loyer d’un commun accord mais des règles d’ordre public s’appliquent également : le loyer peut être révisé, lorsque certaines conditions sont réunies dès lors qu’une durée de trois ans s’est écoulée depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
Le loyer peut également être révisé chaque fois que par l’effet de la clause d’indexation le loyer a varié de plus de 25 %.
Ces dispositions légales ne trouvent cependant pas à s’appliquer dans certains cas (loyer payé en une seule fois en début de bail, clause de loyer variable).
Ensuite, lorsque le bail est arrivé à échéance contractuelle, chacune des parties peut en offrir ou en demander le renouvellement et la question se pose de la fixation du loyer du bail de renouvellement.
Il n’existe aucune disposition d’ordre public qui s’impose aux parties pour la fixation du loyer au moment du renouvellement du bail et cette fixation peut procéder bien évidemment d’un accord amiable des parties ou encore d’une disposition du bail qui prévoyait par avance le montant du loyer de renouvellement. Tout est possible en matière.
Si les parties ne parviennent pas à se mettre d’accord sur le montant du loyer de renouvellement, elles ont alors la possibilité de saisir le Juge des loyers commerciaux de leur différend à cet égard.
Selon les circonstances, le loyer de renouvellement sera alors fixé par le Juge – éventuellement après expertise judiciaire – soit au loyer plafonné, soit à la valeur locative.
La Rédaction Analyse Expert : En matière de renouvellement quand le loyer est-il plafonné ?
Dominique COHEN-TRUMER : le loyer du bail de renouvellement correspondra au montant du loyer d’origine du bail auquel il sera appliqué la variation de l’indice (Indice du Coût de la Construction ou Indice des loyers commerciaux) pendant la durée du bail échu : il s’agit du loyer « plafonné ».
Le preneur a cependant toujours la possibilité de demander la fixation du loyer de renouvellement à un montant inférieur à ce loyer plafonné s’il rapporte la preuve que la valeur locative est inférieure à ce montant, le plafonnement instituant un plafond et non un plancher.
Si par contre le bailleur peut justifier que la valeur locative réelle du local est supérieure au loyer plafonné, il ne peut obtenir la fixation du loyer de renouvellement à cette valeur locative que sous certaines conditions : si le bail le prévoit expressément, si le bail a une durée contractuelle supérieure à 9 ans, si le bail a eu une durée effective totale de plus de 12 ans, si les locaux sont monovalents (théâtres, cinémas etc.), si les locaux sont à usage exclusif de bureaux ou encore si le bailleur parvient à démontrer qu’il y a eu, pendant la durée du bail échu, une modification notable de l’un des éléments visés à l’article L. 145-33 du Code de commerce (il s’agit notamment d’une modification notable des caractéristiques du local, de la destination contractuelle, des obligations des parties, des facteurs locaux de commercialité).
Si le loyer plafonné n’est pas complexe à fixer puisqu’il est appliqué au loyer d’origine du bail la variation de l’indice en prenant en compte le dernier indice publié au jour du renouvellement et l’indice du même trimestre à la date de prise d’effet du bail d’origine, sauf pour le bail à prévoir un trimestre de référence différent, la valeur locative est beaucoup plus complexe à approcher.
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