Interview de Catherine Saint Geniest

Catherine Saint Geniest
Avocat Associé
ORRICK RAMBAUD MARTEL
Intervenante EFE, formation « Droit immobilier » des 23 et 24 novembre 2011, Paris

La Rédaction Analyses Experts : Quelles conséquences concrètes du Grenelle II peut-on commencer à observer dans le comportement des entreprises ?

Catherine Saint Geniest : La loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant « engagement national pour l’environnement » dite loi Grenelle II est un texte comprenant 257 articles et 199 décrets déclinés dans six domaines : bâtiments et urbanisme, transports, énergie, biodiversité, risques, santé, déchets et gouvernance. Au mois de juin 2011, le total des décrets publiés peut être évalué à environ 51 %.

L’objectif des pouvoirs publics est clairement de modifier le comportement des acteurs dans les problématiques énergétiques et environnementales afin qu’ils prennent en compte les nécessités du développement durable.

Lesdits acteurs ont déjà modifié leur comportement malgré le caractère limité des mesures législatives et réglementaires vraiment coercitives à ce jour.

En effet, le marché fait au moins autant la loi que le législateur en l’espèce. Pour être attractifs, les immeubles neufs doivent être verts et les immeubles anciens doivent verdir, mais à quel prix ?

Il est certain que la crise économique a ralenti le phénomène.

Construire vert coûte sensiblement plus cher (3 à 20 % selon le type de label recherché) et améliorer la consommation d’énergie d’un immeuble ancien est également très coûteux.

Or, pour un locataire, la consommation énergétique d’un immeuble n’est pas un poste de dépense très important.

Ainsi, les comportements des investisseurs pour « verdir » leur parc immobilier ancien sont freinés par le faible retour sur investissement de ce type de travaux.

C’est plus en termes d’image qu’il faut raisonner : les entreprises veulent afficher un comportement « environnementalement correct ». Mais elles ne sont pas prêtes à augmenter très sensiblement le poids de l’immobilier dans leur bilan.

C’est cette hésitation à opter clairement pour des immeubles verts qu’on constate actuellement de la part des entreprises.

Le mouvement est irréversible mais il semble lent à se mettre en place.

C’est peut-être aussi du fait des circonstances économiques que les pouvoirs publics ne mettent pas en place des mesures plus coercitives nécessitant des investissements lourds, difficilement supportables aujourd’hui.

En conclusion, la tendance est clairement là pour les immeubles neufs qui, dans le tertiaire, sont à 100 % verts, mais sans une incitation fiscale nette et dans le contexte économique actuel, les comportements des acteurs du marché resteront relativement limités, dans le secteur de la rénovation d’anciens bâtiments.

La Rédaction Analyses Experts : Suivant les dernières décisions, quelle nouvelle responsabilté des diagnostiqueurs peut-on relever ?

Catherine Saint Geniest : Depuis une dizaine d’années, le législateur a multiplié les diagnostics à mettre à la disposition de l’acquéreur immobilier, voire du locataire. Ces diagnostics sont établis par des experts spécialisés ayant fait l’objet d’une réglementation en 2005 aux articles L 271-6 et R 271-1 du Code de la construction et de l’habitation. Bien évidemment, dans la mesure où leur rôle s’est accru, les cas où les diagnostiqueurs commettent des erreurs dans leurs diagnostics et engagent leur responsabilité se sont multipliés, donnant lieu à une jurisprudence abondante.

Depuis, quelques années, la jurisprudence juge systématiquement que le diagnostiqueur ne peut plus se contenter de mettre en œuvre ses obligations issues de la réglementation et met à sa charge une obligation de conseil qui sera appréciée de manière plus ou moins stricte, notamment selon le degré de connaissances techniques de son cocontractant.

Cette jurisprudence, initiée par la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation en 2003 en matière d’amiante (Cass. 3ème civ. 2 juillet 2003 n° 01-16246) s’est poursuivie depuis de façon constante (Cass. 3e civ. 3 janvier 2006 n° 05-14380 ; Cass. 3e civ. 27 septembre 2006 n° 05-15924 ; CA Riom 7 mai 2009 ; CA Douai 18 novembre 2009 ; CA Rennes 9 septembre 2010 ; CA Toulouse 8 juin 2011).

Il demeure que la preuve du manquement par le diagnostiqueur qui n’a pas découvert les matériaux ou les insectes recherchés n’est pas toujours simple à apporter.

S’agissant du diagnostic de performance énergétique instauré par la loi n° 2004-1343 du 9 décembre 2004, un doute subsistait puisque ce type de diagnostic n’a, selon l’article L 271-4 II in fine du Code de la construction et l’article 3-1 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, qu’une « valeur informative » et ne permet donc ni à l’acquéreur, ni au locataire de se prévaloir à l’encontre de leur vendeur ou bailleur des informations qu’il contient.

Cette absence de sanction entre les cocontractants en cas de DPE erroné est appliquée de manière stricte par la jurisprudence (CA Nîmes 11 mars 2011, CA Poitiers 1er octobre 2010, CA Besançon 26 janvier 2011, CA Grenoble 8 février 2011).

Cependant, une décision récente juge que ce document est opposable au diagnostiqueur qui engage sa responsabilité en raison des informations erronées qu’il contient. La Cour d’appel de Colmar a ainsi dans un arrêt du 26 août 2010 (N° JurisData 2010-016483) considéré que « l’écart significatif de consommation […] permet suspecter un manque de sincérité des informations fournies par le diagnostiqueur » qui peut engager la responsabilité de ce dernier.

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